山东里手律师事务所是经山东省司法厅批准成立的普通合伙制律师事务所,本所汇集了一批专业化的资深律师和青年精英律师,其中大部分具有法学研究生以上学历,更有一部分具有会计学、刑侦学、土木工程、英语等专业知识背景,他们发挥其... 详细>>
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二手房交易中,买卖双方如果要进行二手房过户的,需要共同前往当地的房管所进行过户手续办理,同时需要缴纳一定的过户税费,包括营业税、个人所得税、契税等,那么二手房买卖及过户的注意事项都有哪些呢?阅读完以下小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。
一、二手房买卖及过户的注意事项
(一)确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
(二)考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
(三)查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
(四)确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2、产权证上一般标明的是建筑面积;
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
(五)观察房屋的内部结构
1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2、管线是否太多或者走线不合理;
3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题
(六)考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
(七)了解装修的状况
1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
(八)查验物业管理的水平
1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
(九)了解以后居住的费用
1、水、电、煤、暖的价格;
2、物业管理费的收取标准;
3、车位的费用。
(十)追溯旧房的历史
1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;
3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。
二、二手房产权年限计算
从该房屋所在的土地刚批复下来时开始计时,举例说明:
开发商是2010年拿的地,也就是在2010年办理的国有土地使用证,3年盖好的房子,原房东住了5年卖给你了,到这个时候已经默认使用了8年,如果这时候你买了这个房屋,以后该房屋剩余的产权年限最多为70年减去8年,为62年,但是不要担心,年限只是土地的使用权的年限,房屋买了之后,该房屋的所有权是永久属于购房者的,只是在年限到期以后,如果没有新的规划或拆迁的话,依照国家现在的规定就是,使用权自动续约,购房者只需要缴纳一部分的土地的出纳金就可以了!
三、二手房交易的注意事项
(一)有没有房产证和土地使用权证,房屋产权证是否真实;
(二)房产面积多大;
(三)该房产用途是什么,是商用还是民用;
(四)该房产是否已经对外出租;
(五)该房产有没有被抵押;
(六)有没有被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。
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