承租人的优先购买权能否对抗善意第三人 作者：张赟律师     时间：2018-12-18    来源：山东里手律师事务所

承租人的优先购买权不能对抗善意第三人

案情简介：

2015年11月张某将房屋出租给李某，在租赁期内未通知李某就将房屋卖给了不知情的王某并办理了过户登记，后李某要求丙退出该交易，主张自己要购买，后被王某拒绝。李某诉到法院，请求确认张某跟王某的买卖合同无效，被法院裁定驳回了李某的诉讼请求。

张赟律师分析：

首先，承租人以在出租人在出卖租赁房屋时未通知承租人或者其他侵犯了承租人的优先购买权要求确认出租人与租赁房屋买受人之间的买卖合同无效时，人民法院不予支持，但是承租人可以以优先购买权受到侵犯要求出租人承担赔偿责任，人民法院应当支持。

其次，根据优先购买权适用的限制条件，承租人的优先购买权是不能抵抗购买房屋且已经办理了可过户登记的善意第三人的，此处的善意第三人是属于继受取得房屋，并非善意取得，因为出租人对于该房产的处置属于有权处分。

因此上述案例中，李某请求确认买卖合同无效于法无据，是不能被支持的。

相关法律法规定：

《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋，未在合理期限呢通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

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