实践中不动产连环买卖易出现的问题及法律分析 作者：里手律师     时间：2019-07-09    来源：互联网

“下证过户”是房地产经纪业的专用术语，法律界有人称之为“连环买卖”。 “下证过户”一般是指开发商将不动产出售给出卖人（在一手房买卖关系中是买受人，在二手房买卖关系中是出卖人），出卖人在没有取得自己的不动产登记证书的情况下就将不动产出售给买受人。现开发商已经办理初始登记并通知出卖人可以转移登记。但出卖人不办理自己的登记证书，更不给买受人办理转移登记。买受人可以诉请出卖人先办理自己的证书，然后转移登记至出卖人名下。实践中出现的主要问题有：

一、不动产设有抵押登记。

1、因出卖人从开发商处购买不动产时往往采用按揭方式付款，出卖人与买受人签订二手房买卖合同后，并没有按照合同约定提前还款并办理抵押注销登记手续，有的甚至逾期还款导致开发商承担保证责任。作为买受人可以诉请代为还款、办理抵押权注销登记、转移登记。若代为还款的数额超出应付尾款的数额，则产生追偿权纠纷。诉讼中一般应当将抵押权人列为第三人。

2、关于银行是否同意由买受人代出卖人提前还贷问题，《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，只要买受人愿意代为清偿债务消灭抵押权，人民法院应当支持还款请求，不需要征得抵押权人同意。

二、不动产设有查封登记。

1、若是签前查封且各方均明知，可以在不动产买卖合同中约定涤除查封登记的办法并约定不能涤除查封的办法。若是签后查封，买受人应当先提起诉讼，请求协助过户，并轮候查封涉案不动产（防止新的轮候查封登记），再向查封法院提出执行异议。对执行异议裁定不服的，可以提起案外人执行异议之诉。有的南方法院直接将申请查封人列为第三人，判决买受人向第三人还款，涤除查封登记，也是不错的办法。案外人提起执行异议之诉的，可以同时提出确权的诉讼请求。

2、需要特别注意的是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自登记在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。因此，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议之诉，而只能针对首次查封提起执行异议之诉。如果案外人坚持针对轮候查封提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。

三、单方处分共有财产。

1、若不动产登记簿公示登记为一人所有，实际共有人请求解除合同或者不履行合同的，法院一般会判决继续履行合同，协助办理转移登记。

2、若不动产登记簿公示登记为共有，单方处分的，合同有效但难以继续履行，买受人可以主张违约金或者损失。但若买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；或者买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用不动产，夫妻另一方未在合理期间提出异议的;或者有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，人民法院原则上能判决继续履行。哪怕有一丝继续履行的希望，也不要诉请解除合同赔偿损失，毕竟转移登记类的执行是最容易实现的。

四、出卖人死亡。

1、若出卖人的继承人能够先行办理继承权公证或者通过法院办理继承确权手续，将涉案不动产转移至继承人名下，自然是最好。

2、若不能，买受人可以直接起诉出卖人的全部第一顺序继承人，由法院判令第一顺序继承人直接协助买受人办理转移登记手续。行内叫做“继承买卖一块走”。 这类案件中，寻找全部第一顺序继承人是难点。

五、开发商还没有办理初始登记。

1、初始登记是物权法中的概念。《不动产登记暂行条例实施细则》称之为首次登记。该细则第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及不动产所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）不动产已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”

2、实践中，出现了出卖人按期不偿还房贷、借高利贷导致有人上门催债、以明示或者其他行为表示不再出售房产等情况，买受人可以起诉并预查封涉案不动产。但此时开发商还没有取得初始登记，买受人可否诉请轮次转移登记？上述案例中即为此种情形，一审法院以未取得初始登记为由，不支持转移登记请求。笔者最近的十几个类似案例表明，人民法院本着维护交易安全的原则，查明涉案不动产已经或者将来能够符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定情形后，可以在判项或者调解中表述：“被告（出卖人）于开发商取得初始登记之日起N日内办理自己的不动产登记证书；被告于取得不动产登记至日起N日内协助原告(买受人办理转移登记手续。……”

“下证过户”类案件是近几年不动产买卖类案件中的常见、疑难案件。出现这里案件的原因主要是房价上涨后，出卖人的诚信意识缺失。人民法院前些年普遍持有的观点是：双方签订的合同有效，但因出卖人没有办理自己的登记证书，因此履行不能。这些年法院开明了许多，普遍判决依次转移登记，每次转移登记时都需要缴税。买受人可以凭执行阶段的民事裁定书与协助执行通知书，单方至不动产登记机构办理转移登记手续。笔者在承办这类案件时，真的体会到“诚实信用”原则是民法的帝王条款，从一定意义上理解了“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”的含义。

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